不動産業開業に必要な宅建業免許と届出まとめ【2026年版】
開業までの手続きステップ
独立した事務所スペースを確保し、住居兼用の場合は区画分離等の要件を満たす。
常勤かつ専任の宅地建物取引士を従業者5人に1人以上の割合で確保する。
都道府県庁または国土交通大臣宛に免許申請書と添付書類を提出する。
免許取得後、供託所へ1,000万円供託するか保証協会へ加入し分担金を納付する。
免許証交付後、標識掲示・報酬額表示を行い正式に営業を開始する。
不動産業開業に必要な許認可の全体像
不動産業を開業する際に必須となる許認可は、原則として宅地建物取引業免許（宅建業免許）です。事務所を1つの都道府県内のみに設置する場合は都道府県知事免許、2つ以上の都道府県にまたがる場合は国土交通大臣免許が必要になります。加えて、専任の宅地建物取引士の設置、営業保証金の供託または保証協会への加入、事務所要件の充足など、複数の付随手続きをクリアして初めて営業を開始できます。
本記事は2026年8月時点の情報をもとに構成しています。制度改正や運用の変更もあるため、最新情報は必ず所管の都道府県庁または国土交通省の窓口で確認してください。
宅地建物取引業免許とは（知事免許・大臣免許）
宅地建物取引業免許とは、宅地や建物の売買・交換・貸借の代理や媒介を業として行うために必要な免許のことです。結論として、事務所が1都道府県内のみなら知事免許、複数都道府県にまたがるなら大臣免許を取得する必要があり、いずれも取得しなければ宅建業を営むこと自体ができません。
免許の種類は事務所の設置状況によって次のように分かれます。
| 免許の種類 | 申請窓口 | 対象となるケース |
|---|---|---|
| 知事免許 | 都道府県庁 | 事務所が1つの都道府県内のみ |
| 大臣免許 | 国土交通大臣（地方整備局経由） | 2つ以上の都道府県に事務所を設置 |
例えば、東京都のみに事務所を構える場合は東京都知事免許、東京都と神奈川県の両方に事務所を持つ場合は大臣免許が必要になる、というイメージです。免許の有効期間は原則として5年で、更新手続きも必要になります。
専任宅地建物取引士の設置要件
専任の宅地建物取引士とは、事務所に常勤し専ら宅建業務に従事する国家資格者のことです。結論として、事務所ごとに従業者5人につき1人以上の割合で専任宅建士を確保することが法律上必須であり、これを満たさない場合は免許自体が下りません。
例えば従業者が8人在籍する事務所であれば、専任宅建士は最低2名必要になります。開業準備の段階でよくあるチェックポイントは以下のとおりです。
- 専任宅建士が実際に常勤しているか（他社との兼務は原則不可）
- 従業者数に対して必要人数を満たしているか
- 宅地建物取引士証の有効期限が切れていないか
- 登録の変更手続き（勤務先変更等）が完了しているか
一般的に、専任宅建士が退職・異動した場合は速やかに後任を確保しないと業務停止のリスクがあるため、採用計画は開業前から余裕を持って進めることが望まれます。
営業保証金の供託または保証協会への加入
営業保証金とは、取引の相手方保護のために宅建業者があらかじめ供託しておく資金のことです。結論として、主たる事務所は1,000万円、従たる事務所は1か所あたり500万円を法務局の供託所に供託するか、これに代えて宅地建物取引業保証協会に加入し弁済業務保証金分担金を納付するかのいずれかを選択する必要があります。
多くの開業者は資金負担の軽い保証協会加入を選ぶ傾向があります。両者の違いを整理すると次のとおりです。
| 方式 | 窓口 | 主たる事務所の目安負担額 |
|---|---|---|
| 営業保証金の供託 | 法務局（供託所） | 1,000万円 |
| 保証協会への加入 | 全国宅地建物取引業保証協会等 | 分担金60万円前後（協会規定による） |
いずれの方式も免許取得後、実際に営業を開始する前に完了させておく必要があります。金額や手続きの詳細は加入する協会や供託所によって異なるため、個別の判断は行政書士や所管窓口に確認することをおすすめします。
事務所要件・標識掲示・帳簿備付などの遵守事項
宅建業を営むうえでは、免許取得だけでなく事務所の物理的要件や日常的な管理義務も欠かせません。結論として、独立性・継続性のある事務所を確保し、業者票（標識）の掲示、従業者名簿・帳簿の備付けを継続的に行うことが免許維持の条件となります。
事務所要件とは、居住スペースと明確に区画され独立した出入口があるなど、宅建業を継続的に営める状態を指す考え方です。例えば自宅の一室を事務所とする場合、居住部分との間にドアや壁で明確な区画がないと、原則として要件を満たさないと判断される可能性があります。
開業後に日常的に確認すべき事項は次のとおりです。
- 免許番号・商号・代表者名等を記載した標識を公衆の見やすい場所に掲示しているか
- 従業者名簿を事務所に備え付け、最新の状態に更新しているか
- 取引記録を記載した帳簿を作成し、一定期間保存しているか
- 報酬額表を事務所内に掲示しているか
これらは一般的に免許更新時や立入検査の際にも確認される項目であるため、開業初期から仕組み化しておくことが望まれます。
開業までの5ステップ
ここまでの許認可要件を踏まえ、実際の開業準備は概ね5つのステップで進みます。結論として、事務所要件の確認から専任宅建士の配置、免許申請、保証金関連手続き、標識掲示までを順序立てて進めることで、免許取得から営業開始までスムーズに移行できます。
- STEP1 事務所要件の確認：独立した事務所スペースを確保し、住居兼用の場合は区画分離等の要件を満たす。
- STEP2 専任宅建士の配置：常勤かつ専任の宅地建物取引士を従業者5人に1人以上の割合で確保する。
- STEP3 免許申請書類の作成・提出：都道府県庁または国土交通大臣宛に免許申請書と添付書類を提出する。
- STEP4 営業保証金供託または保証協会加入：免許取得後、供託所へ1,000万円供託するか保証協会へ加入し分担金を納付する。
- STEP5 開業手続きの完了：免許証交付後、標識掲示・報酬額表示を行い正式に営業を開始する。
一般的に、申請書提出から免許交付までは知事免許で概ね30日前後、大臣免許ではより長い期間を要するとされています。余裕を持ったスケジュールで準備を進めることが重要です。
開業後に活用したい補助金と相談先
宅建業免許を取得し開業した後は、設備投資や販路開拓、IT導入などに活用できる補助金制度を検討することも選択肢の一つです。結論として、不動産業向けの補助金は業種特性に応じたメニューが用意されている場合があり、開業初期の資金負担を軽減する手段として一般的に有効とされています。
具体的にどのような補助金が利用できるかは、事業内容や地域によって異なります。詳しい制度概要は不動産業向けの補助金情報のページで確認できます。
なお、免許申請や補助金申請の可否については個別の事情によって判断が分かれるため、具体的な手続きは行政書士や中小企業診断士、各補助金の事務局・所管窓口に相談することをおすすめします。本記事の内容は2026年8月時点の情報であり、制度は改正される可能性があるため、申請前には必ず最新情報を所管窓口で確認してください。
許認可の次は、開業資金に使える補助金を
不動産業で使える募集中の補助金・助成金を、締切が近い順に掲載しています。
創業期に使える制度は公募期間が短いものも多いため、早めの確認がおすすめです。
よくある質問
Q. 宅地建物取引業免許はどのくらいの期間で取得できますか。
A. 知事免許は申請から約30〜45日、大臣免許は約90〜100日が目安です。書類不備があるとさらに時間がかかるため、事前準備が重要です。
Q. 営業保証金と保証協会加入はどちらが有利ですか。
A. 供託は1,000万円の資金が必要ですが、保証協会加入なら分担金60万円程度で済むため、多くの新規開業者は保証協会加入を選択しています。
Q. 専任の宅地建物取引士は必ず社員でなければなりませんか。
A. 原則として常勤性が求められるため、パートやアルバイトでは認められません。代表者自身が宅建士を兼ねることも可能です。
Q. 自宅の一室を事務所にして開業できますか。
A. 居住スペースと明確に区分され、独立した出入口がある等の要件を満たせば可能です。詳細は各都道府県の審査基準を確認してください。
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※本ページは一般的な情報提供です。要否・要件は事業内容や地域により異なります。最終確認は所管窓口または行政書士へご相談ください。